Покупка недвижимости в ОАЭ в 2025 году по-прежнему доступна иностранным гражданам. В их число входят и граждане РФ. Рассказываем, как это происходит на практике. Объясняем, какие этапы включает процедура. Даем пошаговую инструкцию, как купить квартиру в Дубае на первичном и на вторичном рынках.
👉 Также рекомендуем прочесть обзор подводных камней при покупке недвижимости в Дубае — особенно если вы планируете приобрести жилье впервые.
Важные нюансы покупки
Процесс приобретения квартир, вилл и апартаментов в Дубае максимально прозрачен. Каждый этап находится в ведении государственных органов и регулируется ими. Однако есть нюансы, о которых покупатель из России может не знать.
Регистрация в DLD
Земельный департамент Дубая (DLD) — специальное подразделение государственного уровня. Под его контролем находится все, что происходит на рынке.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/2115367
В DLD проводятся все сделки с недвижимым имуществом. Так обеспечивается их безопасность и прозрачность. Финал — оформление предварительного соглашения с девелопером (оно называется Oqood). Либо выдача Title Deed — свидетельства, подтверждающего право собственности.
👉 Подробнее о том, как выбрать застройщика в ОАЭ — в отдельном рейтинге надежных строительных компаний.
Зоны лизхолд (leasehold) и фрихолд (freehold)
В большей части районов эмирата граждане других государств могут покупать недвижимость. Однако в некоторых локациях ее разрешено только арендовать.
Большая часть вилл, квартир и апартаментов реализуется на условиях полной собственности — фрихолд (freehold). После внесения оплаты покупатель приобретает статус полного владельца. Он имеет право распоряжаться активном без ограничений.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/1470405
Что такое лизхолд (leasehold)? Это один из вариантов, как может использоваться недвижимость для иностранцев в Дубае. Речь идет об аренде на долгий срок — он составляет 99 лет. Фактически это и есть полноценное владение. Однако у него есть и ограничения. К примеру, такие объекты нельзя продать или оставить в наследство.
Зачем нужен агент
На этапе покупки жилья может потребоваться помощь агента. Совместная с ним работа желательна, поскольку в этом случае и сбор документов, и передача собственности происходят быстрее и проще.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/618079
В чем именно может помочь агент:
- Оплата. К примеру, оформление эскроу-счета. Или сбор чеков, их хранение.
- Поиск подходящих вариантов. Брокеры имеют доступ к закрытым базам.
- Оформление No Objection Certificate. Документ подтверждает, что у объекта нет просроченных платежей. Также он подтверждает отсутствие долгов. Это актуально при покупке квартир на вторичном рынке.
В ОАЭ агентства работают под строгим контролем со стороны государства. Главные органы — DLD и RERA.
Обратите внимание! В Дубае купить квартиру можно и онлайн. Такая опция доступна с 2020 года. То есть, покупателю-иностранцу даже необязательно приезжать в Объединенные Арабские Эмираты из Москвы или любого другого города. Все, что потребуется — оформить доверенность и легализовать ее.
Покупка недвижимости в ОАЭ для россиян пошагово
Процедура практически идентична тому, как это происходит в любой другой стране мира. Однако есть нюансы. Они касаются структуры рынка. Например, если это вторичка, то продавцом выступает компания или физическое лицо. А если речь идет о первичке (off-plan), то покупатель — это застройщик.
Выбор недвижимости. Бронирование
Для изучения предложений можно использовать открытые базы в интернете. Также можно обратиться к базе, которой располагает агент. Если планируется покупка off-plan, брокер предложит и те варианты, которых пока еще нет в открытой продаже.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/3769312
На первичном рынке спрос всегда очень высокий. В связи с этим многие известные застройщики эмирата Дубай работают по системе бронирования. Для вступления в нее покупатель оплачивает Expression of interest (EIO). Это порядка 5% от цены квартиры или апартаментов. Далее нужно зарегистрировать заявку. После этого остается ждать официального старта продаж.
Обратите внимание! Бронь в виде Expression of interest считается возвратной. Если возник форс-мажор, девелопер возвращает платеж покупателю.
Предварительный договор
Итак, объект выбран. Условия сделки оговорены и согласованы. Следующий шаг — подписание документов. Эти процедуры проводятся на сайте DLD.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/47229
По закону договоры имеют несколько правовых форм:
- А — между продавцом (физическим лицом) и брокером.
- В — между брокером и конечным покупателем.
- F — соглашение MOU. Он подтверждает, что взаимопонимание достигнуто. Договор формируется на базе соглашений А и В. Он имеет статус предварительного ДКП (договора купли-продажи).
Если покупается объект off-plan, стартовый взнос нужно сделать одновременно с подписанием соглашения с девелопером. Он рассчитывается с учетом установленного плана. Также нужно уплатить пошлину. Как правило, размер стартового платежа — 20% от всей стоимости объекта.
Обратите внимание! В случае с off-plan нужно будет подписать договор о продаже до регистрации сделки в Земельном департаменте. Он называется Sales and Purchase Agreement (SPA).
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/3307862
Что происходит после регистрации? Покупатель получает сертификат в цифровом формате — Oqood. Фактически это подтверждение того, что предварительный договор подписан. Сертификат обеспечивает защиту от риска двойной продажи. Это не документ о праве собственности.
Юридическая проверка
Этой процедурой занимаются или агенты, или юристы. Она проводится на старте сделки. Что именно проверяется:
- Наличие Title Deed. Это право собственности на недвижимость.
- Отсутствие ограничений. Это может быть ипотека, обременение.
- Соответствие объекта техплану и характеристикам.
После завершения проверки и процедуры бронирования следующий шаг — SPA и его подписание. В этом документе зафиксированы ключевые моменты, характеристики объекта.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/timelapse-712380
Как происходит оплата
Эти моменты прописаны в SPA. Для граждан Российской Федерации предусмотрены следующие способы оплаты:
- Переводы через банк.
- Оплата через эскроу-счета. Это сервисы для хранения средств по доверенности. Их предоставляют дубайские агентства.
- Оплата криптовалютой. В ОАЭ большая часть девелоперов ее принимает.
- Менеджер-чек.
Если речь идет о покупке off-plan, девелопер может предложить различные варианты оплаты. В их числе:
- Рассрочка. Потребуется стартовый взнос в размере минимум 20%.
- Оплата в полном размере, но со специальной скидкой.
К примеру, оплатить можно по схеме 60 на 40. То есть, 60% от того, сколько стоит вся квартира, покупатель будет выплачивать, пока комплекс строится. Оставшиеся 40% он внесет после того, как дом сдадут.
Регистрация в DLD. Оформление Title Deed
С шаблонами документов, их перечнем можно ознакомиться на сайте Земельного департамента. Если это off-plan, то до тех пор, пока ЖК не построят, на руках у покупателя будет исключительно Oqood. Далее, когда дом сдадут, оформят соответствующий сертификат — ВСС. О том, что проект уже завершен, застройщик сообщит покупателю лично. Получение ВСС будет означать, что пора выплачивать финальный взнос.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/337932
Что происходит после оплаты последнего взноса? Девелопер приглашает покупателя на объект для осмотра и передачи. Далее покупателю передают ключи. А затем он получает и Title Deed.
О чем еще нужно знать при покупке квартиры в Дубае в 2025 году
Есть ряд не вполне очевидных, но важных нюансов. О них следует знать покупателю апартаментов в ОАЭ с российским гражданством. Что нужно, чтобы купить квартиру в Дубае? И что делать после покупки?
Уведомление властей РФ
Покупатель должен поставить российские налоговые органы в известность о том, что он купил жилье в ОАЭ. Потребуется указать способ приобретения, цену квартиры. Также нужно указать прочую информацию согласно форме декларации.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/1660603
Дополнительные расходы
Необходимо планировать ряд расходов дополнительного характера. Они сопутствуют приобретению недвижимости в Дубае для русских. В их числе:
- Пошлина в DLD. Составляет 4% от общей цены объекта.
- Пошлина за Title Deed. В 2025 году это $158.
- Страховка. Сумма стартует от $1100.
Есть и другие статьи расходов. Они зависят от того, где покупается жилье — на вторичном или первичном рынке.
Совет: на все взносы и пошлины имеет смысл закладывать около 10% всей цены приобретаемой недвижимости.
Как гражданам РФ получить ВНЖ при покупке жилья в ОАЭ
В ОАЭ наличие апартаментов, виллы или квартиры в собственности считается основанием для оформления ВНЖ (вида на жительство). Важно, чтобы актив стоил минимум $204 тыс. То есть, купить квартиру в ОАЭ гражданину России нужно именно на эту сумму. Тогда как собственник он может получить визу сроком на два года. А также возможность продлить ее.
https://www.pexels.com/ru-ru/photo/4471200
Если гражданин РФ купит в ОАЭ недвижимость стоимостью от $545 тыс., он может рассчитывать на получение Golden Visa. Она выдается на десять лет.
👉 Также почитайте, что такое Emirates ID и зачем она нужна при оформлении визы и проживания в ОАЭ.
Обратите внимание! За оформление ВНЖ тоже придется заплатить. Сумма складывается из нескольких разных взносов. В 2025 году она составляет около $4 тыс.
Заключение
Для гражданина России покупка недвижимости в ОАЭ не представляет особой сложности. Местный рынок прозрачный и цивилизованный. За соблюдением законодательства строго следят. А права добросовестных покупателей надежно защищены. Граждане других стран мира перед россиянами на рынке ОАЭ не имеют особых преимуществ. Этапы покупки, оформления для всех одинаковы. Вне зависимости от того, с какой целью приобретается объект: проживание, инвестиции.
